La fiscalité de l’urbanisme en 2015
le 31 juillet 2015
A lire en complément de cet article le Décret du 27 avril 2015 concernant l’application de la loi ALUR - ATD Actualité n° 250
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La réforme de la fiscalité de l’urbanisme, engagée depuis la loi de finances rectificative pour 2010 du 29 décembre 2010, est entrée dans sa phase définitive depuis le 1er janvier 2015. Dans un souci de simplification, des participations additionnelles à la taxe d’aménagement (TA) telles que la participation pour non réalisation d’aires de stationnement (PNRAS), que les communes dotées d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) pouvaient instituer pour taxer les constructeurs ne remplissant pas leurs obligations en matière de stationnement, ne peuvent plus être exigées des demandeurs d’autorisations d’urbanisme.
De plus, les communes n’ont plus la possibilité d’instituer une Participation pour Voirie et Réseaux (PVR). Seules les PVR déjà adoptées avant le 31 décembre 2014 continuent de produire leurs effets.
Le financement des équipements publics par des contributions d’urbanisme s’est donc resserré autour de la TA et du projet urbain partenarial (PUP). Il faut également mentionner le maintien du régime financier de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) et du Versement pour Sous-Densité (VSD), mais qui ne seront pas abordés dans la présente fiche en raison de leur complexité et de leur utilisation assez peu fréquente. Enfin, dans certains cas, il est toujours possible d’exiger la participation pour équipement public exceptionnel.
La taxe d’aménagement (articles L.331-1 et suivants du code de l’urbanisme)
Les tableaux en lien ci-dessous récapitulent les catégories de constructions et d’aménagements pour lesquelles la TA est exigible. En outre, ils précisent les exonérations prévues par la loi, les abattements de 50 % de la valeur forfaitaire et les exonérations facultatives que les collectivités peuvent adopter par délibération avant le 30 novembre d’une année n pour un effet au 1er janvier de l’année n+1. Ces exonérations facultatives sont valables pour une durée d’un an mais leur durée est renouvelable tacitement. Il est ainsi conseillé d’adopter la rédaction suivante : « La présente délibérationest reconductible de plein droit d’année en année, sauf nouvelle délibération ».
En outre, il convient de rappeler que la TA est établie et liquidée par la Direction Départementale des Territoires selon la valeur et les taux en vigueur à la date :
- soit de la délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager ou du permis modificatif, - soit de la naissance d'une autorisation tacite de construire ou d'aménager,
- soit de la décision de non-opposition à une déclaration préalable,
- soit du procès-verbal constatant les infractions.
Le paiement de la TA a lieu douze et vingt-quatre mois après la délivrance des autorisations d’urbanisme, ou seulement en une fois douze mois après, si la somme du montant de la part communale ou intercommunale de la TA et celui de la part départementale est inférieure à 1 500 €.
Le financement des secteurs d’urbanisation nouvelle
Dans le cadre des secteurs de projet urbain nécessitant « la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d’équipements publics généraux rendue nécessaire en raison de l’importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs », les collectivités (communes ou EPCI compétents) disposent de deux possibilités de financement spécifique.
Toutefois, ces projets doivent absolument remplir deux conditions :
1) le lien de stricte causalité entre l’opération et les équipements publics : il est possible de faire participer des constructeurs ou des aménageurs au coût des équipements publics seulement s’ils sont rendus nécessaires par les futures constructions ;
2) le respect de la règle de proportionnalité : le montant de la participation à la réalisation d’un équipement public est proportionné à l’usage qui en sera retiré par les usagers et futurs habitants du projet et lorsque la capacité des équipements programmés excède les besoins de l’opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci, doit être prise en charge par les constructeurs.
La Taxe d’Aménagement à taux majoré (article L.331-15 du code de l’urbanisme)
Outre le taux de TA général pouvant être fixé entre 0,1 et 5 % sur le territoire de la commune, ou des communes dans le cas d’une intercommunalité compétente en matière de TA (Toulouse Métropole de droit et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) pour lesquels les communes adhérentes ont transféré leur compétence en matière de TA), les collectivités peuvent délibérer pour augmenter le taux de la TA jusqu’à 20 % dans certains secteurs, comme l’autorise l’article L.331-15 du code de l’urbanisme. Il est nécessaire d’adopter, toujours avant le 30 novembre d’une année n pour une date d’effet au 1er janvier de l’année n+1, une délibération motivée au regard des investissements à réaliser par la collectivité.
Instituer un taux majoré de taxe d’aménagement nécessite d’avoir un projet précis d’urbanisation d’un secteur de la commune impliquant de réaliser des équipements publics rendus nécessaires par les constructions envisagées.
Il ne s’agit donc pas d’un outil permettant d’augmenter les recettes de la commune dans la mesure où la collectivité est dans l’obligation de réaliser les équipements publics tels que décrits dans la délibération instituant le taux majoré et pour lesquels les constructeurs vont verser une contribution.
En outre, adopter une délibération motivée implique de travailler sur des devis de travaux permettant de justifier du choix du taux de la TA, entre 5,1 % et 20 %.
Cependant, si l’un des porteurs de projets bénéficie d’un certificat d’urbanisme (CU) avant l’entrée en vigueur du nouveau taux, l’assiette de son projet soumis à permis de construire sera soumise au taux qui lui est le plus favorable pendant la durée de validité du CU, soit 18 mois.
Instituer un taux de TA à taux majoré peut résoudre les questions de financement. Toutefois, deux inconvénients sont à souligner :
- Le paiement de la TA n’ayant lieu que douze et vingt-quatre mois après la délivrance des permis de construire, cela implique un portage financier des équipements publics par les collectivités pendant plusieurs années ;
- Adopter un taux élevé de TA peut être un frein à l’accueil de nouveaux habitants car cela pourrait dissuader de nouveaux constructeurs de venir s’installer dans ce secteur.
Ce sont les raisons pour lesquelles un autre outil peut être envisagé : le PUP, qui est une participation alternative à la TA.
Le Projet Urbain Partenarial (PUP) (articles L.332-11-3 et L.332-11-4 du code de l’urbanisme)
Le PUP est une participation d’urbanisme qui permet de faire prendre en charge, de manière conventionnelle, par un ou plusieurs aménageurs ou constructeurs ou propriétaires, le coût de réalisation d’équipements publics rendus nécessaires par une ou plusieurs opérations de construction ou d’aménagement.
Tous les équipements publics, qu’ils soient d’infrastructures (voiries, réseaux) ou de superstructures (crèche, agrandissement d’un groupe scolaire, etc…) peuvent être financés par un PUP.
Signer une convention de PUP permet à la collectivité compétente en PLU, signataire de la convention, de négocier avec le porteur de projet les conditions de versement de la participation. Le paiement peut avoir lieu en un ou plusieurs versements et les parties sont libres de décider ensemble la date d’exigibilité de la participation : à la signature de la convention, à l’obtention des autorisations d’urbanisme, y compris permis d’aménager, purgées de tout recours, au démarrage des travaux, à la mise hors d’eau, à la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT), etc….
L’un des avantages du PUP sur la TA est donc de permettre d’assurer une partie du préfinancement des équipements publics.
En outre, le code de l’urbanisme prévoit que la participation puisse être acquittée sous forme de contribution financière ou d’apports de terrains bâtis ou non bâtis.
Toutefois, face à ces avantages (négociation financière avec un aménageur, encaissement de participations financières avant la délivrance des permis de construire), il existe deux difficultés qu’il convient de bien connaître avant de conclure un PUP :
- En contrepartie de l’encaissement de la participation financière, la collectivité est dans l’obligation de réaliser l’ensemble des équipements concernés dans un calendrier fixé avec le porteur de projet ;
- En échange de la participation du PUP, les bénéficiaires de permis de construire dans le secteur soumis à PUP sont exonérés de TA, et pour une durée de dix années maximum.
C’est la raison pour laquelle il est toujours nécessaire de comparer le produit attendu de la TA, cumulé avec d’autres participations éventuelles, et l’apport financier d’une convention de PUP.
Enfin, il convient de noter que la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a prévu la possibilité pour les collectivités de faire participer au financement des équipements publics réalisés dans le cadre d’un PUP, selon les mêmes conditions de causalité et de proportionnalité, les autres constructeurs n’ayant pas signé la première convention et bénéficiant de ces équipements.
Pour ce faire, les collectivités doivent délibérer, au moment de la conclusion de la première convention de PUP, pour instituer un périmètre à l’intérieur duquel les permis de construire ne peuvent être délivrés que si des conventions de PUP sont conclues avec la collectivité compétente en PLU, pour compléter le financement des équipements publics concernés par la première convention.
La participation pour équipement public exceptionnel (PEPE) (article L.332-8 du code de l’urbanisme)
Seule rescapée des anciennes contributions d’urbanisme, la PEPE n’est possible qu’en présence d’équipements publics générés par des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou agricole. L’opération qui suscite l’équipement doit être d’une certaine importance.
Par ailleurs, cette participation ne peut être envisagée que si l’équipement généré par l’opération présente un caractère exceptionnel. Ainsi, le juge a estimé que des travaux d’extension et de renforcement du réseau communal de collecte des eaux pluviales ou la desserte en électricité et l’aménagement d’un chemin d’accès à un bâtiment agricole n’avaient rien d’exceptionnel.
Lorsqu’elle peut être exigée, la PEPE peut se cumuler avec la TA, même lorsque le taux de cette dernière dépasse les 5 %.
Enfin, il convient de rappeler que le financement de l’assainissement collectif ne fait plus partie de la fiscalité de l’urbanisme depuis l’institution de la Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC) au 1er juillet 2012.
Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.
