L’impact de la loi ELAN sur les objectifs de production de logements sociaux et atteinte d’un pourcentage sur certaines communes urbaines (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique)
Les Communes membres de l’agglomération toulousaine (au sens INSEE), de Toulouse Métropole ou du Muretain Agglo et qui totalisent une population d’au moins 3.500 habitants, ont l’obligation d’atteindre un pourcentage minimum de logements locatifs sociaux, de l’ordre de 20 ou de 25 % du parc total (article L.302.5 du code de la construction et de l’habitation). A défaut, des objectifs de production sont définis entre la Commune et le Préfet, sur de courtes échéances.
45 à 46 communes sont d’ores-et-déjà concernées et les communes qui dépasseront ce seuil dans les années à venir entreront à leur tour dans ce dispositif.
La Loi ELAN a toutefois apporté quelques changements sur le sujet :
Décompte des logements locatifs sociaux
Les modalités de comptage évoluent légèrement, avec certaines catégories de logements qui sont désormais ajoutées à cette comptabilité. Il s’agit des logements:
- précédemment locatifs sociaux pendant au moins 10 ans, qui auront été acquis par leurs locataires dans le cadre d’un contrat de location-accession ;
- financés dans le cadre de prêts conventionnés de location-accession (PSLA) ;
- qui font l’objet d’un contrat de bail réel solidaire à compter du 1er janvier 2019.
La possibilité (encadrée) de transfert des objectifs de production de logements locatifs sociaux à l’EPCI à fiscalité propre
Sur les territoires précités, de manière expérimentale, il sera possible de transférer les obligations de production de logements locatifs sociaux à l’EPCI à fiscalité propre qui couvre les communes concernées, à la condition que ce même EPCI :
- soit compétent en matière de Plan Local d’Urbanisme (PLU) ;
- soit couvert par un Programme Local de l’Habitat (PLH) ;
- ait signé une convention de délégation des aides à la pierre avec l’Etat.
Actuellement, en Haute-Garonne, le cumul de ces 3 conditions n’est réuni que par la Métropole toulousaine.
Cette substitution sera formalisée par un Contrat Intercommunal de Mixité Sociale conclu avec le Préfet de Département, dont le détail est précisé au II de l’article 130 de la loi ELAN, et offrira un cadre territorial élargi et une mutualisation des objectifs de production de logements sociaux.
Les exigences auxquelles seront soumises les Communes nouvellement concernées par ces obligations
Les communes ne disposant pas d’un parc locatif social en nombre suffisant et, de ce fait, concernées par les obligations de production de logements locatifs sociaux disposent d’objectifs de rattrapage fixés jusqu’à une échéance de 2025.
Le législateur a donc introduit des dispositions spécifiques pour les communes qui sont assujetties à ces obligations depuis le 1er janvier 2015 ou qui le seront dans les années à venir. Celles-ci devront rattraper leur retard sur une durée incluant 5 périodes triennales pleines (à noter que la prochaine période triennale démarrera au 1er janvier 2020).
Pour ces communes, les objectifs à atteindre, définis sur la base du nombre de logements locatifs sociaux manquants sont, au moins, de :
- 15 %, dans le cas spécifique où les obligations démarrent à compter d’une période triennale déjà entamée (pour cette même période) ;
- 20 % à l’issue de la première période triennale pleine ;
- 25 % à l’issue des 2 premières périodes triennales pleines ;
- 33 % à l’issue des 3 premières périodes triennales pleines ;
- 50 % à l’issue des 4 premières périodes triennales pleines ;
- 100 % à l’échéance finale des 5 périodes triennales pleines.
A noter, toutefois que les objectifs sont réévalués à chaque période triennale si nécessaire.
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