Haute-Garonne Ingénierie
Agence Technique Départementale

Afin de sécuriser les préemptions effectuées dans le cadre du Droit de Préemption Urbain (DPU) ou de la Zone d’Aménagement Différé (ZAD), la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a prévu une meilleure information du titulaire du droit de préemption pendant la phase d’instruction des DIA. Les deux décrets d’application de ces dispositions ont été publiés le 22 décembre 2014 et entrent en vigueur pour les DIA déposées à compter du 1^er janvier 2015.

 Visite du bien mis en vente

Le premier décret n° 2014-1573 concerne la possibilité dont dispose le titulaire du droit de préemption de demander la visite du bien mis en vente (article L.213-2 du code de l’urbanisme) et crée les articles D.213-13-1 à D.213-13-4.

La demande écrite de visite doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par acte d'huissier, ou par dépôt contre décharge, ou par voie électronique, et est adressée au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire chargé de la vente.

Le propriétaire a deux possibilités :

- Soit il accepte et répond donc par écrit, sous les huit jours, au titulaire du droit de préemption. La visite se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. Toutefois, l’absence de visite sous les quinze jours équivaut à un refus de visite.

- Soit il refuse et répond par écrit sous les huit jours, précision faite que l’absence de réponse signifie son refus tacite.

 Le délai d’instruction de la DIA, d’une durée de deux mois, est suspendu à compter de la demande de visite du bien et reprend à compter de la visite du bien ou à partir du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire. Si le délai restant est inférieur à un mois, le code de l’urbanisme laisse toutefois un mois au titulaire du droit de préemption pour prendre sa décision.

 Liste des documents exigibles auprès du propriétaire du bien mis en vente

Le second décret n° 2014-1572 modifie l’articleR.213-7 du code de l’urbanisme et établit la liste exhaustive des documents que le titulaire du droit de préemption peut exiger du propriétaire afin d’obtenir des éléments complémentaires permettant d’apprécier la consistance et l’état du bien mis en vente, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière (article L.213-2 du code de l’urbanisme).

Cette unique demande d’informations est adressée, pendant le délai d’instruction de deux mois, en vue d’obtenir le ou les documents suivants :

 1° Le dossier de diagnostic technique (article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH)) qui comprend notamment le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état relatif à la présence de termites, l'état de l'installation intérieure de gaz, le diagnostic de performance énergétique, l'état de l'installation intérieure d'électricité, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.

 2° S'il y a lieu, l'information prévue au IV de l'article L.125-5 du code de l'environnement, à savoir le versement, par les assurances, d’indemnités en application d’un sinistre suite à une catastrophe naturelle ou technologique.

 3° S'il y a lieu, pour un bien en copropriété, le diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité (article L.111-6-2 du CCH).

 4° S'il y a lieu et s'ils existent, les documents relatifs à la pollution du sol (articles L.125-7 et L. 512-18 du code de l'environnement).

 5° L'indication de la superficie des locaux ou, s'il existe, le mesurage effectué par un professionnel.

 6° Les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble.

 7° Sous réserve qu'ils soient mentionnés dans la DIA, la convention ou le bail constitutif de droits réels ou personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux.

 8° Sous réserve qu'il soit mentionné dans la DIA et qu'il ait été publié au registre de la publicité foncière, l'acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux.

9° Les statuts à jour de la société civile immobilière (SCI) dont les parts sont cédées.

 10° Les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos de la SCI (article 1855 du code civil).

 11° Le rapport de reddition de compte établi pour le dernier exercice social clos de la SCI (article 1856 du code civil).

 12° A défaut des documents mentionnés aux 10° et 11°, un état certifié par le gérant établissant la composition de l'actif ainsi que du passif de la SCI et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos.

 Le délai d’instruction de la DIA est suspendu à compter de la réception de la demande écrite et reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision.

Nous vous rappelons que HGI-ATD ne répond qu'aux sollicitations de ses adhérents. Toute demande de documentation, conseil ou assistance ne respectant pas cette condition ne pourra aboutir.